פרויקט ההתחדשות העירונית צפוי לצאת לדרך בשבועות הקרובים, ובקרוב נוכל לראות בניינים גבוהים, עם כמות גדולה של דירות בשכונת סביון, השכונה שחיכתה מעל עשור לשינוי המשמעותי הזה. אך עד לרגע המיוחל הזה, התברר למערכת "שוס הדרך" כי היו פוליטיקות מאחורי הקלעים שהובילו ככל הנראה, או לפחות לקחו חלק משלל העיכובים, לעיכוב משמעותי ביציאה לדרך של הפרויקט.
וכעת, אחרי מאבק של כמעט עשור, המידע יוצא לראשונה השבוע וחושף שלל של פוליטיקות וסכסוכים שגרמו ככל הנראה לפרויקט להתעכב. על מה הסכסוכים? אי מתן כספים בחוסר תום לב. הנה הפרטים המלאים מהחלטת בית המשפט והשתלשלות העניינים:
תכנית מתחם סביון 2-8 בבית שמש כוללת הריסת 72 יח"ד ישנות. בתכנית ראשונה שאושרה ב-2019 תוכננו להיבנות 430 יח"ד חדשות, אך בתכנית מעודכנת מסוף 2023 עלה היקף הבינוי בתכנית ל-547. תחילת הפרויקט בשנת 2015 כאשר מארגן הפרויקט יגאל שלו סעדון החל להחתים בעלי דירות במתחם על הסכמים לביצוע פרויקט פינוי בינוי. בשנת 2016 הוא יצר קשר עם חברת מ.י.ד.ר פסגות יזום בניה ופיתוח, העוסקת ביזמות, במטרה לקדם את התכנית. מ.י.ד.ר צירפה לפרויקט את חברת ד.ו.ר.מ העוסקת בעבודות סלילה ופיתוח.
"בשנת 2018 נחתם הסכם בין חברת הפרויקט לחברת היזמות אחדות, שבמסגרתו ניתנה לאחדות אופציה לחייב את חברת הפרויקט למכור את זכויותיה לאחדות עצמה או לקבוצת רכישה. בשנת 2019 נמכרו מניותיה של ד.ו.ר.מ בחברת הפרויקט לחברת בדרה יזום ופיתוח"
בחוזה שנחתם בין הצדדים התחייב שלו סעדון להחתים 80 אחוז מבעלי הנכסים במתחם על הסכם פינוי בינוי בתוך חצי שנה. בתמורה לכך, נקבע, הוא יהיה זכאי לדמי ייזום בסך של 15,000 שקל בתוספת מע"מ ממחיר המכירה של כל אחת מהדירות במתחם וכן 1 אחוז ממכירת שטחי המסחר. הסכם קבע מנגנון לתשלום דמי הייזום: שלו סעדון יקבל כמקדמה תשלום חודשי בסך 12,000 שקל בתוספת מע"מ מיום חתימת ההסכם ועד למתן היתר בניה. כמו כן עם חתימת כל חוזה סופי של בעל התובע יקבל 2,000 שקל, ויתרת התשלום תבוצע על בסיס רבעוני. עוד נקבע כי היזם לא יהיה רשאי להעביר את חובותיו וזכויותיו לצד שלישי ללא הסכמת התובע.
בשנת 2017 הקימו החברות מ.י.ד.ר פסגות ודורמ חברה לניהול הפרויקט – מ.י.ד.ר פסגות סביון, שהייתה זו שילמה מאותה שנה את התשלום החודשי לתובע. במהלך השנים נכנסו לפרויקט שותפים חדשים – חברת אחדות וחברת בדרה יזום ופיתוח, לאחר שבעלי חברת ד.ו.ר.מ החליט לפרוש מהפרויקט. בשנת 2018 נחתם הסכם בין חברת הפרויקט לחברת היזמות אחדות, שבמסגרתו ניתנה לאחדות אופציה לחייב את חברת הפרויקט למכור את זכויותיה לאחדות עצמה או לקבוצת רכישה. בשנת 2019 נמכרו מניותיה של ד.ו.ר.מ בחברת הפרויקט לחברת בדרה יזום ופיתוח. חברת אחדות המשיכה לשלם את רוב שכרו של התובע, 10,000 שקל, וחברת הפרויקט את שאר הסכום. בנוסף, לפרויקט נכנסה שותפה נוספת, חברת רותם שני,שרכשה מחצית מהפרויקט.
בשנת 2020 הופסקו התשלומים לתובע, וחברת ניהול הפרויקט טענה כי להסכם אין תוקף, מכיוון שהתובע לא עמד בהתחייבויותיו. על רקע זה, הוגשה בשנת 2021 התביעה. בתביעה ביקש התובע להורות לחברת הפרויקט לקיים את ההסכם איתו ולאסור על חברת הפרויקט לעשות כל דיספוזיציה בזכויותיה. בנוסף, הוא ביקש לאסור על אחדות לממש את הסכם האופציה, אלא בהסכמתו מראש. בנוסף, התביעה הוגשה גם נגד גורמים נוספים שהיו מעורבים בהסכם.
התובע טען כי החברות היזמיות חתמו מולו על הסכם מחייב, אך חברת הניהול הפרה את ההסכם בכך שהפסיקה את התשלום החודשי, התכחשה להסכם ומכרה את מחצית מזכויותיה בפרויקט לחברת רותם שני. היזמיות, מצדן, טענו כי התובע הפר את התחייבויותיו על פי ההסכם.
"בשנת 2020 הופסקו התשלומים לתובע, וחברת ניהול הפרויקט טענה כי להסכם אין תוקף, מכיוון שהתובע לא עמד בהתחייבויותיו. על רקע זה, הוגשה בשנת 2021 התביעה. בתביעה ביקש התובע להורות לחברת הפרויקט לקיים את ההסכם איתו ולאסור על חברת הפרויקט לעשות כל דיספוזיציה בזכויותיה"
השופט יעקב שרביט קבע בפסק הדין כי התובע לבין החברות מ.י.ד.ר ודורמ נחתם הסכם מחייב, שחברת הניהול שהקימו נכנסה בנעליהן בגל הנוגע לחובותיהן על פיו. עוד קבע השופט כי בהסכם המכר שנחתם בין חברת הפרויקט לבין אחדות מיום קיימת הכרה מפורשת בקיומו של ההסכם עם התובע ללא כל הסתייגות לגבי תוקפו.
השופט ציין כי במסגרת ההסכם שנחתם עם אחדות נקבע סכום ההשתתפות של אחדות בשכר טרחתו של התובע – 3.47 מיליון שקל. עובדה זו, קבע השופט, מחזקת את המסקנה כי קיים הסכם מחייב בכתב עם התובע. עוד עולה מפסק הדין כי כחלק מעלויות הפרויקט הוערכה עלות שכרו של התובע בסך 5.5 מיליון שקל.
השופט ציין כי סכום זה תואם בקירוב את ההסכם בכתב שהקנה לתובע זכות לקבלת שכר טרחה בסך 15,000 שקל עבור 358 יחידות דיור, שהוא 5.37 מיליון שקל, ועוד 100,000 שקל שהובטחו בתוספת להסכם. מנגד, לוי, בעלי חברת מ.י.ד.ר טען כי התובע זכאי לקבל לכל היותר 650,000 שקל. השופט דחה את טענותיו, וקבע כי דבריו אה סותרים לנתונים. עוד נקבע כי חברת הפרויקט נכנסה בנעליהן של החברות היזמיות, והיא מחויבת בהתאם להסכם שנחתם מול התובע. מעבר לכך, השופט קבע כי רונן לוי, בעלי חברת מ.י.ד.ר התחייב לערוב באופן אישי להתחייבויות הנתבעות מ.י.ד.ר ודורמ כלפי התובע.
השופט מתח ביקורת נוקבת על חברת הפרויקט, וקבע כי בשנת 2020 "חברת הפרויקט, שמר לוי היה הדירקטור היחיד שלה והמנכ"ל שלה, טענה לפיה כלל אין הסכם בכתב בין הצדדים, תוך שהיא מתיימרת לנשל את התובע מזכויותיו על פי ההסכם".
"השופט מתח ביקורת נוקבת על חברת הפרויקט, וקבע כי בשנת 2020 'חברת הפרויקט, שמר לוי היה הדירקטור היחיד שלה והמנכ"ל שלה, טענה לפיה כלל אין הסכם בכתב בין הצדדים, תוך שהיא מתיימרת לנשל את התובע מזכויותיו על פי ההסכם'"
עוד נקבע כי "דובר בהפרה בוטה ומתמשכת של ההסכם בחוסר תום לב, אשר אינה מתמצה במחלוקת פרשנית לגיטימית לגבי הוראות ההסכם, אלא חותרת ללא כל הצדקה לקעקע את היסוד לעצם קיומו של ההסכם. כל זאת, כאשר הוכח בפניי כי מר לוי הכיר את ההסכם ואישר אותו ממועד כריתתו ועל כן הטענה לפיה לא נכרת הסכם כתוב עם התובע היא טענה כבושה אשר סותרת את המצגים שסיפק מר לוי בזמן אמת".
תוך שהוא מבקר את התנהלות חברת הפרויקט, כתב השופט כי עדותו של לוי "הותירה עלי רושם עגום ביותר וניכר היה כי אין לו הסבר של ממש להתנערותו בשם חברת הפרויקט מההסכם בחודש מאי 2020". השופט קבע, איפוא, כי התובע זכאי למלוא השכר על פי ההסכם ואין מקום להפחתת שכרו או לקזז ממנו.
בכתב התביעה תבעה התובע סך של 336,960 שקל בגין 24 התשלומים החודשיים בסך 12,000 שקל בתוספת מע"מ עבור השנים 2020 ו-2021. כמו כן נטען, כי לכל אחד מהתשלומים הנומינליים יש להוסיף ריבית שנתית בשיעור 9 אחוזים. השופט קבע כי התובע זכאי ל-288,000 שקל בתוספת מע"מ עבור השנים 2020 ו-2021, בתשלומים שיישאו ריבית שנתית בשיעור של 9% מהמועד שבו היה צריך להשתלם כל תשלום ועד לתשלום בפועל.
מנגד, נדחו טענות הנתבעים לפיהם התובע לא עמד בהתחייבויותיו, והחתים רק 79 אחוזים מכלל בעלי הדירות במתחם. השופט קבע כי "התובע לא התחייב לתוצאה, קרי לכך שיעלה בידו להחתים את כל בעלי הדירות במתחם, שהרי אין בכוחו של התובע לכפות על דייר סרבן לחתום על הסכם עם היזם, אלא עסקינן בחיוב השתדלות לפעול להחתמת כל בעלי הדירות במתחם".
בסיכום פסק הדין, השופט קבע כי חברת הפרויקט הפרה את ההסכם שנחתם מול התובע באופן יסודי בכך שהתכחשה לתוקפו של ההסכם ולא שילמה לו בשנים 2020 ו-2021. השופט הורה לחברה לשלם לתובע את המקדמות החודשיות בסך 12,000 שקל מינואר 2020 עד דצמבר 2021 (288,000 שקל). סכום המקדמה יישא ריבית שנתית בסך 9% מהיום שבו חל מועד התשלום ועד למועד התשלום בפועל. השופט הוציא צו המורה לחברת הפרויקט להימנע מהעברת הזכויות בפרויקט שנותרו בידיה (מחצית) לצד שלישי ללא קבלת הסכמת התובע בכתב. בנוסף, על חברת הפרויקט הוטלו הוצאות בסך 110,000 שקל, ועל רונן לוי הוצאות בסך 40,000 שקל. התביעה נגד יתר הנתבעים נדחתה.
מחברת מ.י.ד.ר פסגות ורונן לוי נמסר בתגובה: "הובלנו את הפרויקט הזה במשך שנים, תוך השקעת משאבים רבים, עד לשלב של היתכנות תכנונית וכלכלית מלאה ומשמעותית, ובשלב מתקדם בחרנו למכור את חלקנו בו לאחר שהונחו היסודות למימושו. פסק הדין עוסק במחלוקת חוזית נקודתית בתוך פרויקט רחב ומורכב, והתוצאה שנפסקה בו משקפת בעיקרה הצעות שהיו על השולחן עוד לפני ניהול ההליך.
"לגבי ההתייחסויות האישיות – אנו סבורים כי אינן משקפות את התמונה המלאה של ההתנהלות בפרויקט, ואנו דוחים אותן. הפרויקט נוהל לאורך השנים באופן מקצועי, אחראי ותוך שיתוף פעולה עם כלל הגורמים הרלוונטיים, וממילא מדובר בסוגיה משפטית שאינה בליבת המחלוקת העסקית.
"אנו לומדים את פסק הדין לעומק יחד עם יועצינו המשפטיים, ובוחנים את צעדינו, לרבות אפשרות של הגשת ערעור, בעיקר בכל הנוגע לסוגיית החיוב האישי".
