בשבועיים האחרונים עלתה לדיון התוכנית החדשה להקמת רובע חדש בבית שמש שיחבר בין בית שמש הוותיקה לשכונות המערביות בעיר. ובסוף השבוע האחרון הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה את התוכנית להקמת הרובע, שסדר הגודל שלו הוא לפחות כמו בנייה של עיר חדשה בתוך בית שמש. מדובר ברובע שימוקם ממזרח למנזר בית ג'מאל ומשני צדי כביש 5 (שדרות נהר הירדן) – ממש סמוך לציר המרכזי המחבר בין העיר הוותיקה לשכונת נופי נריה ורמות בית שמש.
הרובע החדש שיוקם בלב העיר, יהיה מיועד לציבור החרדי כולו, זאת בעקבות המצוקה שיש לדיור במגזר החרדי בבית שמש לכאורה. מתחם הרובע יהיה מאורגן כך שמוסדות החינוך, העבודה, בתי הכנסת וכדומה – יהיו במרחק הליכה ומותאמים כולם לציבור החרדי.
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה כאמור אישרה את התוכנית להקמת עיר חדשה בתוך העיר בית שמש. מדובר בפרויקט רחב היקף שיכלול כ-16 אלף יחידות דיור על שטח של כאלף דונם בליבה הגיאוגרפית של העיר. אלף יחידות דיור יוקצו לטובת דירות קטנות בשטח של עד 35 מ"ר ובנוסף, התוכנית כוללת 400 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, כ-250 אלף מ"ר מבני ציבור וכ-305 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים. התוכנית, המתוכננת בבינוי המותאם לצורכי הציבור החרדי, כוללת גם מתחם תעסוקה משמעותי, מסחר, מוסדות חינוך וציבור, שטחים ירוקים ומערך תחבורה ציבורית.
בהחלטתה קבעה הוועדה כי גובה בנייני המגורים יהיה עד 9 קומות מעל הכניסה הקובעת. כמו כן נקבע כי הבינוי למגורים שתוכנן בסמוך לבנייני שכונת בעלזא יועבר למגרש חלופי, ובגב הבניינים הקיימים ברחוב תכלת מרדכי לא תותר בנייה – במקום זאת ייבחנו שטחים פתוחים.
דגש משמעותי בהחלטה ניתן לשלביות הביצוע: הקמת מתחמי המגורים תתקדם במקביל לפיתוח רשת הדרכים, מבני הציבור והשטחים הפתוחים. הוועדה אף קבעה כי כבר עם מתחם המגורים הראשון יקודם חלק ממתחם התעסוקה, וכי אכלוס המגורים יותנה בהשלמת מבני הציבור, הכבישים ועבודות הפיתוח הנדרשות בכל מתחם.
"בהחלטתה קבעה הוועדה כי גובה בנייני המגורים יהיה עד 9 קומות מעל הכניסה הקובעת. כמו כן נקבע כי הבינוי למגורים שתוכנן בסמוך לבנייני שכונת בעלזא יועבר למגרש חלופי, ובגב הבניינים הקיימים ברחוב תכלת מרדכי לא תותר בנייה – במקום זאת ייבחנו שטחים פתוחים"
הרובע תוכנן על בסיס תפיסת "עיר 15 דקות", המאפשרת לתושבים להגיע ברגל למוסדות חינוך, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים. התוכנית צפויה לחבר בין רמות בית שמש לשכונות הוותיקות ולהוות נדבך מרכזי בהיערכות העיר לצמיחה לכ-500 אלף תושבים.
הוועדה המחוזית בירכה על קידום התוכנית וקבעה כי היא מייצרת "רקמה עירונית איכותית", תוך "ניצול ראוי של משאב הקרקע העירוני" ותוספת משמעותית של שטחי תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים.
יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וחבר הוועדה המחוזית שמעון גולדברג, ממלא מקום ראש העירייה, מסר: "אישור הרובע המרכזי הוא בשורה אסטרטגית לעתידה של בית שמש. כ-16 אלף יחידות דיור בלב העיר, בבינוי המותאם לצורכי הציבור החרדי, לצד תעסוקה, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ומערך תחבורה מתקדם – זו למעשה הקמת עיר חדשה בתוך העיר".
גולדברג הוסיף: "ההחלטה שהפיתוח יתקדם באופן מדורג ומשולב, כך שהכבישים, מוסדות הציבור והתעסוקה יפותחו יחד עם המגורים, היא משמעותית במיוחד ותאפשר לנו לבנות רובע איכותי שנותן מענה אמיתי לכל צורכי התושבים. הרובע החדש יחבר בין חלקי בית שמש ויהווה נדבך מרכזי בהיערכות שלנו לעיר של מעל חצי מיליון נפש".
מתכנן מחוז ירושלים במינהל התכנון, אדר' דן קינן: "מדובר בתוכנית דגל במחוז ירושלים, המבטאת את תפיסת התכנון העדכנית לניצול מיטבי של משאב הקרקע העירונית. השילוב בין מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור, לצד השטחים הטבעיים והפתוחים ומערכות הסעת ההמונים, ייצור רובע עירוני שלם שבו ניתן לגור, לעבוד ולבלות במרחק קצר. התכנון שם דגש על הליכתיות, נגישות ואיכות חיים, במטרה לצמצם את הצורך בנסיעות ארוכות ולהעניק לתושבים סביבת מגורים עירונית, נגישה ואיכותית".
יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים, שירה תלמי באבאי: "התוכנית מבטאת את תפיסת התכנון של המחוז לפיה בית שמש תמשיך להתפתח לעיר גדולה בעלת מרכזי תעסוקה ושירותים אזרחים ותספק פתרון מגורים במרכז הארץ לאוכלוסייה מגוונת".
נחשון קויתי, המנהל ההנדסי של הפרויקט בגמלא בבית שמש, ויו"ר ובעלים ב.ס.ר הנדסה: "ניהלנו, מינהלית והנדסית, את הקמת השכונה, שהיא למעשה עיר. הייתי בוועדה המחוזית שהתקיימה. זה דיון שני שהתקיים, לאחר שקיבלנו הנחיות והערות. אתמול הדיון היה מאוד פורה וחיובי. לכל השאלות של הוועדה היו תשובות ושמחנו שאישרנו את הפרויקט הענק הזה. זה לא מובן מאליו. עבודה של הרבה חשיבה והתכנסות עם יועצים סופר מקצועיים שהובילו את התב"ע לאן שהגיעה בזמן קצר, ובראשן שירה (תלמי-בבאי, יו"ר הוועדה המחוזית י-ם) ודן (אדר' דן קינן, מתכנן המחוז), להכשיר את הפרויקט".
ב-2025 נרכשו הקרקעות של הרובע
לפני כשנה, באפריל 2025, אבי ואלי שרון שמנהלים את חברת הנדל"ן שהקים אביהם רובין, הם המשקיעים המרכזיים בעסקה לרכישת 450 דונם מקרקעות בית ג'מאל. מדובר במחצית מהקרקעות של המנזר. בנוסף להם, זיוה כהן, בעלת חברות הנדל"ן קדמת עדן פרחי רמת בית שמש, השקיעה 300 מיליון שקלים לפני כעשור ברכישת כ-900 דונם מהמנזר הקתולי ששוכן בבית ג'מאל.
המתחם שנמצא בתפר שבין בית שמש הוותיקה שמצפון, לשכונות החדשות מדרום לו ולכן נחשב לעתודה חשובה לצמיחת העיר. ב־9 באפריל 2025 התווספה הערת אזהרה שמציינת את התחייבותה של כהן להעביר מחצית מהמגרש לקבוצת המשקיעים החרדית שמוביל שלמה ברונר, ותשלם לכהן 900 מיליון שקל.
"הרובע תוכנן על בסיס תפיסת 'עיר 15 דקות', המאפשרת לתושבים להגיע ברגל למוסדות חינוך, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים. התוכנית צפויה לחבר בין רמות בית שמש לשכונות הוותיקות ולהוות נדבך מרכזי בהיערכות העיר לצמיחה לכ-500 אלף תושבים"
כאמור, שתי השלוחות המרכזיות בקבוצה החרדית של ברונר הן אבי ואלי שרון, וקבוצה שבמרכזה טדי ליכטשיין יזם נדל"ן גם הוא חרדי אמריקאי, בעלים של בתי אבות ומתחמי דיור מוגן בניו יורק ובפלורידה.
האחים שרון ישקיעו כ־195 מיליון שקל. סכום שאותו ישקיע גם ליכטשיין. הוא גם צירף כמה אנשי עסקים נוספים שישקיעו יחד כ־29 מיליון שקל. עוד בקבוצה היזמים יחיאל דוד פוטש, אלימלך פישר, מרדכי מזרחי ובן ציון מזרחי. בסך הכל הקבוצה תעמיד מהונה העצמי סכום של 440 מיליון שקל, ואת היתרה יגייסו מהבנקים.
שחקן נדל"ן מרכזי נוסף בפרויקט הוא נחשון קיויתי בעל קבוצת ב.ס.ר. קיויתי נכח בדיון שהתקיים בינואר בוועדה המחוזית ירושלים במסגרת ההליכים לקידום תוכנית בניין עיר (תב"ע) להקמת שכונה במתחם. הוא הסביר כי בשלב זה הוא יועץ הנדסי לזיוה כהן ויפעל בשיתוף פעולה גם עם קבוצת ברונר.
הדיון בוועדה המחוזית דאז בתוכנית שקידמה כהן עם קיויתי לבניית 12,800 דירות בשטח ואמור היה להתקיים בינואר, נדחה לבקשת ראש העירייה שמואל גרינברג משום שהתוכנית לא תואמה עימו. גרינברג מסביר כי יסכים לקידום התוכנית רק אם תכיל מספיק שטחי תעסוקה ומסחר. על פי גישתו נדרשים יותר מ־250 אלף מ"ר שהם כחמישה מגדלים. לדבריו, ההכנסות מתשלומי הארנונה של העסקים נחוצים לעירייה משום שהארנונה שישלמו התושבים החדשים לא מכסה את העלות שלהם ועלולה ליצור גירעון. הוא יאפשר לקדם בנייה למגורים רק לצד בניית משרדים על פי כלל האצבע הבא: עבור בניית מגדל משרדים אחד יסכים להוציא היתרים ל־1,000 דירות.
לא פחות חשובה מכך היא העובדה שגרינברג התנגד דאז לבניית בנייני מגורים בגובה של יותר מ־9 קומות, בעוד שבתוכנית שקידמה זיוה כהן היו בניינים עם 12 קומות. 9 קומות בבנייני המגורים הוא מודל שמתאים לדרישות ההלכתיות של חרדים. כלומר על פי התוכנית של גרינברג נתח גדול מהשכונה החדשה, אם לא כולה, מיועד לחרדים. וכאן צץ אתגר נוסף: בשכונה שמיועדת לחרדים, בהשוואה לזו של הציבור הכללי, יש צורך בהרבה יותר מוסדות ציבור – בגלל הדרישה למקוואות, בתי כנסת והפרדה בין המינים במערכת החינוך – וזה בהכרח מגיע על חשבון יחידות הדיור. ההערכות בשוק הן כי בתנאים שהציב גרינברג אפשר לבנות כ־8,000 דירות, כמעט 5,000 פחות מהתוכנית המקורית של כהן. נעלם נוסף הוא היטלי ההשבחה שאמורים היזמים לשלם עם אישור התוכנית. יש טענה משפטית על פיה משום שהקרקע היתה בבעלות כנסייה בעליה זכאי לפטור מהיטל, אך הסיכוי שהעירייה תאמץ אותה נמוך מאוד. בנוסף לכך היזמים ידרשו לשלם בבוא העת עבור פיתוח המגרשים, כלומר עבור תשתיות כחשמל, מים ומדרכות, בעלות של כ־150 אלף שקל ליחידה.
לסיכום מובילי ובעלי הרובע החדש שייבנה בקרוב לציבור החרדי, הם המשקיעים החרדיים שרכשו את הקרקעות ולא עיריית בית שמש. הייתה התחשבות בישיבות הוועדה בדעתו של ראש העירייה, אך הוא לא ממקבלי ההחלטה להקמת הרובע.
