תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מרעידות אדמה, פגה השבוע מתוקפה אחרי כמעט 20 שנים. זאת לאחר שבחודש אפריל האחרון, קיבלה המועצה הארצית לתכנון ובנייה החלטה על פקיעתה. ולמעשה לא יהיה ניתן לבנות במסגרת תכנית זו, אלא במסגרת תכנית אחרת שהוצעה לאחרונה.
במסגרת התכנית נקבע כי עיריות שמעוניינות להאריך את תוקף התכנית – יוכלו באמצעות הגשת למוסדות התכנון תכנית חליפית לתמ"א 38 עד סוף החודש. חשוב לציין כי פרויקטים שנמצאים כבר בתהליכי אישור לא ייפגעו.
"הזמן בו הוחלט על פקיעת התכנית הוא בעייתי, בעיקר בשל מתקפות הטילים על ישראל, אולם התוכניות המחליפות אמורות לייצר רציפות תכנונית בכמעט כל הערים שבהן מקודמים פרויקטים של תמ"א 38"
המועד הוארך מספר פעמים, בעיקר בעקבות מלחמת חרבות ברזל והבחירות לרשויות המקומיות, אך לפני חודשיים שלחו יו"ר המועצה הארצית ומטה התכנון הלאומי, נתן אלנתן, ומנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, הודעה לוועדות לתכנון ולבנייה ולמהנדסי הערים, לפיה לא יינתנו הארכות נוספות. ברשויות מקומיות שכבר הגישו תוכנית התחדשות בניינית, תמ"א 38 תמשיך לחול בהן עד מאי 2026 או עד לאישור התוכנית החדשה.
התזמון בעייתי
הזמן בו הוחלט על פקיעת התכנית הוא בעייתי, בעיקר בשל מתקפות הטילים על ישראל, אולם התוכניות המחליפות אמורות לייצר רציפות תכנונית בכמעט כל הערים שבהן מקודמים פרויקטים של תמ"א 38. חשוב לציין כי בעקבות לחצים שהופעלו על ידי אזרחים וחברי כנסת בשבוע האחרון, נמסר ממטה התכנון הלאומי כי בדיון של המועצה ארצית יבחנו שוב אפשרות להאריך את תוקף התמ"א. מהמטה נמסר כי "לאור פניות רבות בנושא כולל מחברי כנסת, נענה יו"ר מטה התכנון הלאומי להעלות את הנושא לדיון במועצה הארצית הקרובה".
יש יתרון גדול מאוד בתמ"א 38. מדובר בתוכנית שאפשר להוציא מכוחה היתר בנייה יחסית בקלות מבלי להגיש תב"ע (תוכנית בניין עיר). התוכניות העירוניות שיחליפו אותה כבר מורכבות יותר ותלויות בתכנון של מתחמי התחדשות עירונית ספציפיים בערים, כך שאם בניין מסוים לא בתוכנית בשלב זה – לא ניתן יהיה לקדם בו התחדשות עירונית עד שבעירייה יקדמו תוכנית לאותו אזור.
אלעזר במברגר מנכ"ל הרשות אמר כי "פקיעתה של תמ"א 38 והחלפתה בתוכניות עירוניות מסמנת עידן חדש בתחום ההתחדשות הבניינית. לא עוד תוכנית ארצית גורפת, שאינה מותאמת לצרכים ולמאפיינים הנבדלים של כל עיר, כי אם תוכניות תפורות למידותיהן של הערים השונות"
יחד עם זאת, היתרון בתוכניות המחליפות הוא שבניגוד לתוכנית ארצית, הן קודמו על ידי העיריות עצמן והן מותאמות לאופי הבנייה וצורכי האוכלוסייה, לקיבולת של העיר ולתשתיות שלה. בדומה לתמ"א 38, הן מספקות הטבות ליזמים כגון פטור מהיטלי השבחה, ומאפשרות לדיירים לקדם התחדשות עירונית מבלי להכניס את היד לכיס; וכן מאפשרות הוצאת היתר בנייה ללא הצורך בהכנת תוכנית נקודתית מפורטת במוסדות התכנון (כמו בחלופת שקד), ובכך חוסכות זמן רב בקידום הפרויקטים.
השבוע הגיעה הסקירה המלאה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לגבי היישובים שבהם תמ"א 38 עשויה להמשיך עד מאי 2026, לאחר שקודמה בהם תוכנית עירונית מחליפה (או עד אישורה של התוכנית המחליפה). בסך הכול קיימות כיום 30 רשויות מקומיות שקידמו תמ"א 38 בתחומיהן. מתוכן, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה תוכניות מחליפות ב-18 רשויות שמצויות בסטטוסים שונים של תכנון, מהן 15 רשויות החליטו להאריך את תמ"א 38: בית שמש, רמלה, יבנה, נהריה, אשדוד, רעננה, קריית ביאליק, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, חיפה, רמת גן, אשקלון, ראשון לציון ובאר שבע.
3 רשויות שקידמו יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכנית מחליפה, קיבלו החלטה שלא להאריך את תמ"א 38 בתחומן: לוד, בת־ים ובני־ברק. 9 רשויות מקומיות כבר קידמו באופן עצמאי תוכנית מחליפה ואישרו אותה (ולכן הן כבר לא מקדמות בתחומן תמ"א 38 אלא את התוכנית המחליפה שבתוקף). מדובר ביישובים חולון, הרצליה, רמת־השרון, קריית־מוצקין, הוד־השרון, יוקנעם־עלית, רחובות, קריית־גת וקריית־אונו. 3 רשויות נוספות מקדמות בימים אלה תוכנית מחליפה באופן עצמאי, ומאחר שהיא טרם אושרה, הן גם יאריכו בתחומן את תמ"א 38. מדובר ביישובים גבעתיים, טירת־כרמל וירושלים.
ולעומת הערים שכן ואחרות שסירבו – הודיעה עיריית תל־אביב-יפו כי לא תקדם תוכנית מחליפה לתמ"א 38 לאחר דיון במועצת העיר בנושא. במסמך שחתום על ידי מהנדס העיר, אדריכל אהוד כרמלי, כבר מלפני שבוע הוא הסביר את ההחלטה: "תמ"א 38 הוכיחה לאורך 19 שנות תחולתה כי היא לא מימשה את מטרתה במקומות הנדרשים לכך ביותר, שכן הלכה למעשה בליבתה עוסקת התמ"א בהגדלת היקף יחידות הדיור באזורי הביקוש. מתוכנית לחיזוק מבנים הפכה התמ"א לתוכנית התחדשות עירונית, ולדרך להוספת יחידות דיור וזכויות בנייה ללא הליך תכנוני סדור".
משמעות ההחלטה היא שלא ניתן יהיה להגיש יותר בקשות להיתר בנייה לצורך ביצוע התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד מכוח התמ"א בתל־אביב (להבדיל ממתחמי פינוי בינוי רחבים) אלא כתב"ע (תוכנית בניין עיר) בלבד במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הידוע כ"חלופת שקד", ובמסגרת תוכנית הרובעים (לרובעים 3 ו-4) שנמצאת בתוקף. נזכיר כי חלופת שקד מאפשרת למעשה תכנון מאפס של התחדשות מתחם או בניין יחיד, כך שיש צורך לעבור את כל מסלול התכנון, דבר שמקשה על בניינים יחידים לעשות זאת ועלול להפחית משמעותית את מספר הפרויקטים.
שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, הוסיף: "לאחר עבודה מאומצת, עם יד על הדופק, ניתן לברך על מעבר שנעשה מתוך שיקול דעת ובאופן מדוד, מתוכנית תמ"א 38 שהפכה למוסד מוכר בכל בית בישראל, לתוכניות עירוניות שישרתו את הציבור באופן איכותי יותר. לצד הבנייה החדשה, על הערים להמשיך ולהתחדש ולתת מענה לאוכלוסייה הצומחת"
בתל־אביב מקדמים בימים אלה תוכנית מחליפה לתמ"א 38; ובנוסף, וללא קשר לתוכנית ההתחדשות העירונית, הסבירו בעירייה כי ניתן יהיה להגיש בקשות לאישור מהיר להתקנת ממ"דים. בשבוע האחרון הפעילו תושבים מדרום ומזרח העיר לחץ על מוסדות התכנון לאפשר את הארכת התמ"א, ובמטה התכנון הלאומי החלו שלשום במגעים עם העירייה לאפשר זאת. במסגרת ההחלטה אתמול, בעקבות רצונה של עיריית תל־אביב לתת מענה לתושבים שהחלו כבר בקידום תמ"א 38, נעשתה פנייה למינהל התכנון בבקשה לבחון אפשרות כי מבנים שהוצא להם תיק מידע בתוקף ויסיימו את הגשת המסמכים עד סוף 2024, יוכלו להמשיך בתהליך.
אלעזר במברגר מנכ"ל הרשות אמר כי "פקיעתה של תמ"א 38 והחלפתה בתוכניות עירוניות מסמנת עידן חדש בתחום ההתחדשות הבניינית. לא עוד תוכנית ארצית גורפת, שאינה מותאמת לצרכים ולמאפיינים הנבדלים של כל עיר, כי אם תוכניות תפורות למידותיהן של הערים השונות, עם התייחסות מדויקת לתשתיות, למרחב הציבורי, לכלכליות, לאופי בנייה ועוד. התוכניות החדשות יאפשרו חידוש איכותי של המבנים בערי ישראל, תוך התייחסות למרחב שסביבם גם בשנים הבאות".
במברגר הסביר: "חלופת שקד זה לא כלי רע, גם היא מאפשרת לקדם התחדשות ברמת הבניין בודד, אבל צריך לקדם במסגרתה תב"ע, וברור שזה לא שווה ערך מבחינת לוחות הזמנים ופשטות התהליך אל מול תוכנית עירונית שמאפשרת להוציא היתר בנייה כמו תמ"א 38. העוצמה של תמ"א 38 הייתה בכך שניתן להוציא היתר בנייה מבלי לקדם תב"ע, ולכן יצאנו במהלך של קידום תוכניות עירוניות מחליפות".
לדבריו, "עיריית לוד החליטה שלא להמשיך את תמ"א 38 בתחומה משום שזו עיר שמתוכננת כולה לפינוי בינוי, ותמ"א 38 אצלה זניח ומינורי. בעיריית בת ים מאמינים מאוד בחלופת שקד ולכן גם שם לא אישרו את הארכת התמ"א, וגם בעיריית בני ברק לא עלה הצורך להאריך תמ"א 38 בתחומה עד לאישור התוכנית המחליפה. בתל אביב יש תוכנית מאושרת לרובעים 3 ו-4, ואני מעריך שהעירייה תמשיך להנפיק בהם היתרי בנייה לפרויקטים ברמת הבניין הבודד. הבעיה הנקודתית היא ברובעים אחרים בעיר, שיוכלו לעשות זאת בתקופת הביניים עד לאישור התוכנית המחליפה רק באמצעות חלופת שקד".
שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, הוסיף: "לאחר עבודה מאומצת, עם יד על הדופק, ניתן לברך על מעבר שנעשה מתוך שיקול דעת ובאופן מדוד, מתוכנית תמ"א 38 שהפכה למוסד מוכר בכל בית בישראל, לתוכניות עירוניות שישרתו את הציבור באופן איכותי יותר. לצד הבנייה החדשה, על הערים להמשיך ולהתחדש ולתת מענה לאוכלוסייה הצומחת".
