אריה ברדוגו, גזבר העירייה מוכר לרבים מתושבי העיר. הוא אחרי על כל תחום ההתחדשות העירונית בעיר וגם כמי שמנהל את ספרי החשבונות של העירייה. השבוע הוא התראיין לאתר "מגדלים" וחשף כי ההתלהבות של הסובבים לגבי ההתחדשות העירונית צריכה להצטנן. "התחדשות עירונית יוצרת כאב ראש לרשויות המקומיות, כי היא לא מייצרת הכנסות", אמר.
אחת הבשורות המעניינות והחשובות ביותר בשלטון המקומי היא תהליכי התחדשות עירונית – הקמת מגדלי מגורים חדשים במקום בניינים ישנים ורעועים, תוך הגדלת מספר יחידות הדיור על אותו תא שטח. על פניו, כל מי שמעורב בתהליך הזה שבע רצון: הדיירים שמקבלים דירות חדשות ומשודרגות במקום דירותיהם הישנות, היזמים שמרוויחים כסף רב והרשויות המקומיות שמתחדשות. ועל פי מספרם ההולך וגובר של מתחמים שנכנסים להליך הזה, נראה כי מדובר בפתרון מושלם. אבל לצד ההתלהבות הגדולה, תהליך ההתחדשות העירונית מעמידה בפני הרשויות המקומיות לא מעט אתגרים. "התחדשות עירונית זה בהחלט תהליך מצוין", אומר ברדוגו, "אבל יחד עם זאת הוא יוצר כאב ראש לרשות המקומית".
"פרויקט התחדשות עירונית לא מייצר הכנסות לרשות המקומית. ההיטלים שמקבלים עבורם הם מופחתים, הרשות כמעט ולא מקבלת היטלי השבחה. מה שקורה זה שאתה מגדיל את כמות הדירות בתא שטח קטן, וצריך לתת משאבים עירוניים הרבה יותר גדולים לעומת מה שהיה עד כה"
כאב ראש?
"פרויקט התחדשות עירונית לא מייצר הכנסות לרשות המקומית. ההיטלים שמקבלים עבורם הם מופחתים, הרשות כמעט ולא מקבלת היטלי השבחה. מה שקורה זה שאתה מגדיל את כמות הדירות בתא שטח קטן, וצריך לתת משאבים עירוניים הרבה יותר גדולים לעומת מה שהיה עד כה. אז העיר מתחדשת, אבל מבחינת הרשות המקומית זה כאב ראש".
נדמה שהרשויות מקדמות וגאות בפרויקטים מהסוג הזה.
"הם גאים, כי בסופו של יום אתה מביא לתושבים הוותיקים ערך מוסף. אם קודם הם גרו בדירה ישנה, היום יש להם דירה חדשה, גדולה יותר. אבל מבחינת הרשות המקומית, יש לזה מחיר. יש עוד הרבה דירות חדשות, אבל ההכנסה לרשות היא מאוד נמוכה יחסית".
הכל נופל וקם בגלל הארנונה
הגדלת מספר הדירות בשטח נתון משמעה יותר ארנונה למגורים. אך מדובר בארנונה שהתעריף שלה לא מכסה את ההוצאה של הרשות המקומית על התושבים. "על כך תושב נוסף שמגיע, הרשות צריכה לייצר בין 10 ל-15 מ"ר של תעשייה, מסחר ומשרדים", מסביר ברדוגו. "ההכנסה לנפש מכל תושב, יחד עם ההכנסות מהמדינה, לעומת ההוצאה, יוצרת פער שנע בין 2,000 ל-3,000 שקל. זאת אומרת, אחרי שהגיע תושב חדש ושילם ארנונה, זה הסכום שאני צריך לייצר כדי לתת לו את השירות שאני צריך לתת. כאמור, זאת אחת הבעיות בהתחדשות עירונית".
למציאות הזאת יש מספר פתרונות. "אפשרות אחת, שהיא הפשוטה ביותר, היא להעלות את תעריף הארנונה. אבל ברשויות לא אוהבים לעשות את זה, בטח לא בשנת בחירות. אגב, זה הכיוון של משרדי הפנים והאוצר, להשוות את תעריפי המגורים לרמת השירותים שהתושב מקבל. אפשרות שנייה היא לייצר הכנסות חדשות. ההכנסות החדשות הטריוויאליות זה לבנות עוד אזורי תעשייה, משרדים ותעסוקה. היום הביקוש לשטחי תעשייה הוא אדיר ואין כמעט היצע, ומחיר של נדל"ן לתעשייה ומסחר בשיעור משמעותי".
הקמת מתחמי תעסוקה, ובעיקר כאלה הכוללים מרכזים לוגיסטיים גדולים ומפעלי תעשייה, אפשרית בערים בעלות שטחים נרחבים. אבל ערים רבות, כמו אלה שבגוש דן, צפופות ואין בהן מקום לאזורי תעסוקה חדשים. "לכן צריך לייצר הכנסות חדשות לרשויות מקומיות", מבהיר ברדוגו.
"אחרי שהגיע תושב חדש ושילם ארנונה, זה הסכום שאני צריך לייצר כדי לתת לו את השירות שאני צריך לתת. כאמור, זאת אחת הבעיות בהתחדשות עירונית. למציאות הזאת יש מספר פתרונות. אפשרות אחת, שהיא הפשוטה ביותר, היא להעלות את תעריף הארנונה. אבל ברשויות לא אוהבים לעשות את זה, בטח לא בשנת בחירות"
השבוע יערך כנס מפעל הפיס, בשיתוף איגוד הגזברים ברשויות המקומיות, איגוד המהנדסים ברשויות המקומיות, מרכז השלטון המקומי ומרכז השלטון האזורי, שבו תיבחן האפשרויות לנצל את השטחים החומים – שטחים המיועדים לשטחי ציבור – במטרה ליצור את מקורות ההכנסה לעיר. "מה שצריך לעשות, זה שימוש יעיל יותר בשטחים חומים", מסביר ברדוגו, שישתתף בכנס. "ניתן לרכז שירותים לתושב בתא שטח אחד. זאת אומרת, אם בונים גן ילדים, אפשר לבנות מעליו מעון או בית כנסת, ובצד ספרייה. לנצל את משאב הקרקע בצורה יעילה יותר. כך אני מפנה שטחים חומים שלכאורה הייתי 'מבזבז'".
זה יגדיל את הכנסות הרשות?
"אפשר על פי החוק לעשות שימושים מסחריים בשטחים חומים. זאת אומרת, אני יכול לשלב קומה של קופת חולים, משרדים של הרשות המקומית, משרדים לעמותות. אצלנו הקמנו בניין מרפאות להדסה, בשטח של כ-8,000 מ"ר, ולאחר שנפרע את ההלוואה נישאר עם הנכס ועם הכנסה. יש עוד דוגמאות נפלאות לכך במודיעין ובראשון לציון, ואנחנו רוצים להנגיש את זה לכל הרשויות, גם הקטנות יותר".
האם יש עוד פתרונות?
"כן. למשל, אצלנו על כל מטר פנוי של גג הצבנו קולטנים סולריים לייצור חשמל. זה מקור מצוין להכנסה. רשויות מקומיות נכנסות לזה יותר ויותר. אנחנו לוקחים הלוואות לצורך כך ופורעים אותן מהתקבולים מחברת חשמל ועוד נותר לנו עודף. אלה מקורות ההכנסה החדשים שרשויות מקומיות נכנסות אליהם".
"אפשר גם להעביר חלק מתקבולי המע"מ שמשלמים עסקים לטובת הרשות המקומית שבתחומה הם פועלים, או לחילופין להוסיף עוד אחוז למע"מ שילך לרשות המקומית במקום להעלות ארנונה.
"בשביל זה צריך את הסכמת הממשלה, שלא תמהר להסכים לכך. עד כמה שאני מכיר את האוצר, אני לא רואה שמשחררים כסף. במסגרת כל חוסר המשילות וחוסר יציבות ממשלתית שהיו כאן בארבע השנים האחרונות, לא ממש היה עם מי לדבר. אני לא רואה את זה קורה".
תשכחו מחניות ותתרגלו לעומסים
כמי שמנהל את ספרי החשבונות של העירייה, ברדוגו מתבונן על האתגרים שמציבים תהליכי התחדשות עירונית דרך החור שבגרוש. אבל האתגרים שמציבה ההתחדשות העירונית הם גם סביבתיים ותחבורתיים. בנוסף, כאשר האוכלוסייה בשטח נתון גדלה, לעתים פי 3 ו-4 בהשוואה לעבר, הצורך בשטחים חומים ומבני ציבור דווקא עולה. "זה נכון", מסכים ברדוגו. "ולצורך כך יש עירוב שימושים. בהסכמים שלנו עם החברות שמבצעות את ההתחדשות העירונית, חלק מהשטח שהם בונים הוא עבור שימושים ציבוריים. אנחנו בונים גני ילדים, מתנ"סים ובתי כנסת במתחמי מגורים. זה לא היה בעבר, וזה היתרון של התחדשות עירונית. זאת חשיבה מחוץ לקופסה. אנחנו אומרים שאין לנו מספיק שטח חום. אם היינו מקצים את השטח החום כמו בעבר, היינו צריכים פי 4 יותר שטח. לכן אנחנו מבצעים עירוב שימושים. לא תמיד קל לשכנע את משרד החינוך במהלך הזה, אבל אני מאמין שזה עניין של זמן עד שהם יבינו שהעתיד הולך לשם".
איך מצליחים לשמור על איכות חיים בבניינים גבוהים?
"כשבונים לגובה, התושבים מבינים שהשימושים הציבוריים הולכים ופוחתים, וזה כולל גם חניות. אם היית רגיל לבוא ולחנות בחניה מחוץ לבית, היום כשבונים לגובה החניה מוגבלת. אתה צריך לשלם עבור חניה, ואז יהיה לך מקום חניה. גם לאורחים שרוצים לבוא אין חניה. זאת המציאות וזה המחיר שמשלמים על בנייה לגובה. לגבי פארקים, מסתמכים על פארקים אזוריים. החשיבה היא כיום לבנות פארקים אזוריים ענקיים. אתה לא צריך לצאת לפארק מתחת לבית, יש פארק רחב ידיים עם מתקני משחקים ומגרשי ספורט".
"עניין נוסף זה עומסי תנועה. בונים מגדלים ענקיים, אבל הכביש לא מתרחב. כבר היום יש עומסים, וזה רק ילך ויגבר.
"זאת בעיה שאין לה פתרון לטווח הקצר, כי משרד התחבורה לא הולכים בשילוב ידיים עם גופים אחרים. משרד השיכון מקדם בניית דירות בהתחדשות עירונית. הכי הגיוני היה שכל משרדי הממשלה יישבו ביחד ויראו מה יקרה עם תשתיות, גני ילדים וכבישים כשמוסיפים יחידות דיור. אבל אין את השיח הזה. זה קושי שקיים לא רק בהתחדשות עירונית, אלא גם בהסכמי גג. בונים אלפי יחידות דיור, אבל אין מענה מצד הממשלה לשירותים שצריך לתת לתושבים. אפילו כשאנחנו רוצים קו אוטובוס כדי לעודד תושבים להשתמש בתחבורה ציבורית, אומרים שאין תקציב לכך. מכריחים את התושבים לקנות רכב פרטי. זה הקושי כשאין שילוב זרועות במשרדי הממשלה".
"כשבונים לגובה, התושבים מבינים שהשימושים הציבוריים הולכים ופוחתים, וזה כולל גם חניות. אם היית רגיל לבוא ולחנות בחניה מחוץ לבית, היום כשבונים לגובה החניה מוגבלת. אתה צריך לשלם עבור חניה, ואז יהיה לך מקום חניה. גם לאורחים שרוצים לבוא אין חניה. "עניין נוסף זה עומסי תנועה. בונים מגדלים ענקיים, אבל הכביש לא מתרחב. כבר היום יש עומסים, וזה רק ילך ויגבר"
לסיום, איך מקדמים התחדשות במגזר החרדי?
"הסטיגמה הזאת כבר נפרצה. נגמר העידן של עד ארבע קומות. אתה יכול לראות בבית שמש בניינים בני תשע קומות לקהילה החרדית. אתה יכול לראות את זה גם בירושלים. יש כמה אפשרויות לכך, ומעלית של שבת זה אחת מהן. אפשרות שנייה, באזורים הרריים, זה לבנות כניסה נוספת במפלס גבוה יותר. אז יש כניסה נמוכה וכניסה גבוהה יותר, זאת בנייה מדורגת. זה קיים בירושלים ובית שמש. תראה את זה בשכונת רמות בירושלים, ויש כמובן מעלית שבת. מי שמחמיר, עולה ברגל.. גם מבחינת צפיפות, אפשר לראות אצל חרדים 20 ו-30 יחידות דיור לדונם. נכון שאין 22 ו-25 קומות, אבל אני מאמין שגם זה יגיע".
הריאיון פורסם לראשונה באתר "מגדלים"
